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買房合同未實際履行,中介能否索要費用?
2021年11月05日 11時22分   人民網

人民法院報訊 江蘇省啟東市一家房產中介公司向買方岑某提供了房源和看房服務,并促成買賣雙方簽訂了房屋買賣合同,但岑某卻以有事急用錢,拿不出買房錢為由不買了,為此中介將岑某訴至法院。近日,啟東市人民法院對這起中介合同糾紛案作出一審判決,判決被告支付中介費、違約金、律師費合計1.3萬元。

2021年4月初,岑某有意在啟東市匯龍鎮購買一處商品房。啟東某房產中介公司工作人員根據岑某的需求,積極向其推介合適的房源,并帶領其看房,后雙方通過微信確定了某小區一套房屋。

4月5日,賣方趙某作為甲方、買方岑某作為乙方、啟東某房產中介公司作為丙方簽訂房屋買賣協議,成交價為189萬元。協議約定,協議簽訂之日,甲方支付成交價的1%、乙方支付成交價的1%作為丙方達成本協議而進行的工作報酬,丙方有權從房款中直接抵扣。同時約定,甲乙雙方或者單方原因導致上述房屋產權不能過戶或者買賣未能成交則由責任方承擔違約責任,丙方工作報酬按約定正常收取。如甲乙雙方任何一方發生違約,則需支付對方違約金5萬元。如丙方違約給甲乙雙方造成了經濟損失的,則丙方如數賠償。甲乙雙方未按約定支付丙方工作報酬的,則需各另付丙方違約金1萬元。

協議簽訂后,岑某一直未有音訊,房產中介公司工作人員多次聯系岑某及其妻子,要求其按照協議約定交納首付款及辦理銀行貸款等手續,但岑某僅回復稱“不是毀約,只是家里有事急用錢,買房錢拿不出來了”等。此后,岑某對房產中介公司支付中介費的要求不予理會,并將中介微信拉黑。中介公司遂一紙訴狀將岑某訴至法院,請求其支付中介費、違約金、律師費合計3.29萬元。

法庭上,岑某辯稱,案涉房屋買賣合同未成立,其不應該出中介費,也不存在違約。中介公司在房屋買賣協議中是丙方,律師費、訴訟費是發生在甲乙雙方之間的,不包括丙方,故其不應承擔責任。

法院審理后認為,岑某因購房所需而至啟東某房產中介公司,該公司工作人員向岑某提供房屋信息并陪同岑某看房了解房屋概況。在此基礎上,三方簽訂的房屋買賣協議,該協議系當事人真實意思表示,約定了三方的權利和義務,不違反法律法規,故對三方均具有法律約束力,各方應按照約定履行各自的權利和義務。

法院認為,該協議雖因故導致房屋買賣未能實際履行,但中介公司已向被告提供了涉案房源,并促成買賣雙方簽訂了房屋買賣合同,被告應按約定支付中介費。但鑒于案涉買賣合同未實際履行,客觀上減少了中介公司的工作量及成本支出,故酌定被告向中介公司支付中介費8000元。被告的行為已構成違約,應承擔相應的違約責任,酌定由被告支付違約金及律師費計5000元。

綜上,法院作出上述判決。一審判決后,雙方均未上訴,目前該判決已生效。(潘小維 古 林)

■法官說法■

民法典第九百六十一條規定,中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。因此合同一經成立,中介人就應按照委托人指示履行中介的義務,中介人的活動一旦取得結果,委托人就有支付報酬的義務。該案承辦法官陳春花介紹,本案中,案涉房屋買賣協議已經訂立,因被告個人原因導致未能實際履行,但并不影響中介合同的依法成立。

民法典第九百六十五條規定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。本條是關于委托人接受中介服務后繞開中介人直接與(合同)相對人訂立合同即俗稱“跳單”的規定。該條系新增條文,對中介合同中的“跳單”作了明確規定。本案中,被告直接跳過中介直接與房東解除房屋買賣協議,即使房東同意,也已構成違約,應當向中介人支付中介費、違約金等費用,至于支付的數額,應結合具體案情以中介人提供服務的程度進行具體判斷。

(責任編輯:蔡文斌)

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